2025年，楼市传来5个“坏消息”，房价或将继续下跌？

2024年要真正习惯过紧日子。华润置地李欣在年度业绩发布会上提出了建议。数据显示，2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%，销售额11.6万亿元，下降6.5%，行业规模连续两年收缩。以恒大、融创为代表的高杠杆、高负债、高周转模式宣告终结。

市场正在经历深刻变革。越来越多的购房者变得专业和理性，贝壳研究院调研显示，85%的购房者将建筑质量作为首要考量因素。开发商也在转型，比如万科在北京开发的城市之光项目，通过引入智能家居系统和共享办公空间。

不过，政策层面并不希望开发商生存困难，而是在持续发力。2023年四季度以来，监管部门推出金融16条、房企白名单等政策。截至2024年3月，已有超50家房企获得银行授信超2万亿元。如龙湖集团获得300亿元并购贷支持，用于开发绿色建筑项目。

那么，2025年的楼市表现，会更好吗？内行人表示，楼市传来5个“坏消息”，房价或将继续下跌。楼市恢复生机，或许没有那么快。

一、空置率警报：住房过剩已成定局。

根据中国房地产协会最新发布的《2025年全国住房空置率调查报告》，全国城镇住房平均空置率已达15%，较2022年上升3个百分点。

其中，东北三省、西北部分省份的空置率突破25%大关，个别资源型城市甚至达到惊人的30%。这个数据已经超过国际警戒线。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，按照国际标准，空置率在5%-10%属于合理区间，超过10%就存在过剩风险。

在河南某三线城市，新建小区夜间亮灯率不足四成，大量毛坯房长期闲置。为什么会出现这种现象？

一方面，三四线城市人口和产业支撑不足，收入不够还房贷的那些人，只好去大城市打工，留下老家的房子，卖也卖不出价格，租也不好租，只好空置。另一方面，过去的拆迁分房，三四线城市更多，人均房产数量多。这还不是个例，比如网红城市鹤岗，常住人口不足百万，商品房库存却可供200万人居住。山东乳山，旅游养老房投资退潮，部分海景房跌掉首付。

二、库存高压：去化周期创历史新高。

先来看看专业机构的结论。贝壳研究院数据显示，截至2025年一季度末，全国百城新建商品住宅库存总量达5.8亿平方米，同比上涨18%。其中，三四线城市平均去化周期达36个月，较一线城市（12个月）高出两倍。

不过，以上还不包括已批未建的土地储备。若计入隐性库存，部分城市的实际供应量可满足未来5-8年的需求。

三、人口结构：购房刚需持续萎缩。

人口结构变化正在重塑楼市格局。买房的主力人群通常是25-49岁的青壮年（首次购房、改善住房等）。人口减少尤其是年轻人口下降，直接导致购房需求减少。统计局数据显示，2024年我国出生人口降至852万人，25-39岁主力购房群体规模较2020年减少约1800万人。社科院预测，在25-34岁购房主力人群数量年均减少3.7%的背景下，2025年房价可能继续回调5%-8%，尤其非核心区域跌幅可能更大。

人口减少导致劳动力供给下降，经济活力减弱，居民收入增长放缓，购房能力降低。老龄化社会加重养老、医疗支出，挤压家庭购房预算。人口负增长下，后代通过继承获得多套房产（例如00后继承多套房产的现象越来越普遍），可能减少市场购买需求。

四、消费保守：储蓄偏好抑制购房意愿。

人行2025年一季度城镇储户问卷调查显示，倾向于更多储蓄的居民占比达58.3%，创2003年有记录以来新高。可见人们的求稳心态明显，现阶段更倾向于储蓄，以应对可能出现的医疗、教育风险。这种心态也可以理解，在限购、房产税预期的背景下，储蓄被很多人认为是比买房更安全的方式。

五、开发商求生：以价换量成主流。

上市房企年报显示，2024年TOP50房企平均资产负债率达79.6%。为缓解现金流压力，降价促销成为开发商求生存的选择。降价是开发商面对资金链压力下的理性自救行为，如果房子长期滞销，利息成本和资产贬值损失可能还大于降价损失。为帮助房企去库存，部分城市还会暂时放宽备案价下限，允许降价促销。南昌经开区某项目，从峰值12000元/㎡降至4000元/㎡，降幅达67%。某头部房企推出工抵房，部分房源相当于市场价6折。

不过，楼市调整期既是挑战也是机遇。对于刚需购房者来说，这或许是一个精挑细选、理性入市的好时机。建议现阶段买房，优先现房或准现房，避免烂尾风险。同时该阶段买方议价能力提高，可争取更多议价空间。